Qué se debe saber en una rehabilitación

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La gran mayoría de las Comunidades de Propietarios desconocen las obligaciones y responsabilidades que adquieren en el momento que deciden acometer una obra en su Comunidad. Legalmente la Comunidad de Propietarios se va a convertir en promotor de las obras y es bueno conocer algunos aspectos que van a ir surgiendo durante el proceso de la obra. El RD 1627/97 define la figura del promotor como toda aquella persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra. Se deduce pues que en el momento que cualquiera de nosotros contrate una empresa para que nos reforme aunque sea el cuarto de baño de nuestra casa, nos convierte en el acto en promotores, pero claro, hay obras y obras. Estos trabajos casi siempre son realizados por empresas especializadas, en los que el contratante que suele ser el presidente o el administrador de la comunidad, se dejan aconsejar con buen criterio por los profesionales.

Las obras más comunes son:

  • 1. Eliminación de barreras arquitectónicas en los accesos al domicilio para personas mayores o discapacitadas e instalación o sustitución de ascensores.
  • 2. Reparación de fachadas y tejados o eliminación de humedades y desperfectos.
  • 3. Obras de mejora de los inmuebles que pueden centrarse en:
    • - Adecuaciones estructurales que granticen la seguridad de la estructura del edificio.
    • - Obras de caracter funcional: reformas o rehabilitaciones dirigidas a proporcionar condiciones adecuadas de acceso, estanqueidad frente a la humedad y la lluvia, aislamiento térmico, redes generales de agua, electricidad, gas, saneamiento, etc.
  • 4. Obras de subsanación de deficiencias detectadas en la Inspección Técnica de Edificios (ITE):
    • - Estado de cimentación y estructura
    • - Estado en que se conservan los tejados y cubiertas
    • - Estados de las fachadas tanto interiores y exteriores como medianera con especial atención a los elementos que puedan suponer un peligro para la vía pública
    • - Estado de las instalaciones generales (saneamiento, luz, etc)

La ejecución debe ser realizada por empresas constructoras especializadas. El contrato con estas empresas convierte automáticamente a la comunidad en promotora de dichas obras.

Obligaciones de la Comunidad de Propietarios como Promotora

Las obligaciones respecto a la documentación que tiene que presentarse antes y durante la realización de una obra según el R.D. 1627/1997, exige distinguir entre:

Obras SIN PROYECTO

Son las que se ejecutan sin contar con proyecto previo (obras en las que el proyecto no es exigible para su tramitación administrativa, obras de emergencia o de corta duración

  • - No existe ni estudio de Seguridad y Salud, ni Plan de Seguridad y Salud
  • - Deberá realizarse una Evaluación de Riesgos (para esa obra en concreto)
  • - Esta Evaluación de Riesgos es responsabilidad del contratista y deberá contener la Ordenación de las actividades, Identificación de los riesgos, su valoración, planificación de la actividad preventiva, medidas a adoptar, medidas de proteccion colectiva, equipos de protección individual, etc.

Si en la obra interviniese más de una empresa o trabajadores autónomos en su ejecución, deberá de contratar a un Técnico como Coordinador de Seguridad y Salud en fase de ejecución.

Obras CON PROYECTO

En este caso existirá un estudio de Seguridad y Salud que tendrá las siguientes características:

  • - Es responsabilidad del Promotor
  • - Lo elaborará técnico competente, nombrado por el Promotor
  • - Deberá contener: Memoria, Pliego de Condiciones, Planos, Mediciones y Presupuesto

Documentación que deben de exigir las Comunidades de Propietarios como Promotores a las empresas contratistas

Tanto en las obras con proyecto como sin proyecto la documentación mínima exigible por el promotor al contratista sería:

  • - Modalidad de Servicio de Prevención que tiene la contratista
  • - Designación de personal propio de la empresa para el control de la seguridad en obra
  • - Seguro de Responsabilidad Civil actualizado
  • - Copia de la documentación presentada en la Delegación Territorial de Trabajo
  • - Certificado de estar al corriente de pago en la Seguridad Social
  • - Cumplimiento de la ley de subcontratación, listado de subcontratistas, inscripción libro registro, etc

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